今年以来，和冷清的楼市整体大环境相左，豪宅市场热闹非凡，无论是楼盘数量还是销售情况上，大有喧宾夺主之势。这不禁让人疑问，豪宅毕竟只占市场的一小部分，刚需盘都去哪儿了？到底谁是楼市的主角？

　　供应

　　纯新刚需盘难寻踪迹

　　记者根据北京市住建委网站信息统计，从4月1日至5月10日，共有14个项目取得预售许可证，只有4个是包含中小户型的刚需住宅楼盘。而且均为老盘推新，纯新刚需楼盘近期在市场上难寻踪迹。

　　位于北五环霍营的首开国风美唐，户型面积为90—127平方米两居、三居，获批预售价在3.3—3.4万元/平方米左右；位于房山的中粮万科长阳半岛·紫云庭有432套拿证房源，户型为89—125平方米两居、三居，精装修，均价约2.6万元/平方米。此外还有昌平两个楼盘，包括在5月6日取得预售证的北京怡园，主力户型为70-109平方米两居、三居，以及昌平的一个老项目麓鸣花园共取得了80套房源的预售证，其中只有40套为刚需户型，其余为150-170平方米的复式户型。

　　与此情况相反，各路豪宅楼盘将在今年扎堆入市，预计今年及2016年初北京上市的销售单价在10万元/平方米以上的项目接近15个，目前在售的存量豪宅项目大约10个左右，这样加起来今年至明年初这段时间，北京就有25个豪宅项目扎堆入市。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，随着六环内土地资源日渐稀缺，开发商拿地成本和难度逐渐加大，为赚取利润，最终拿地的房企会尽量把产品往高溢价、高品质的方向打造，因而普通购房者承受能力范围内的商品房将越来越少。

　　成交

　　日均销售近6成是刚需

　　虽然从供应上看，纯刚需住宅的数量减少，但从成交数据上看以消化现有库存为主的刚需盘仍然是市场主力。

　　北京市住建委网站信息显示，近一段时间内，北京日均成交的房源中，刚需产品占据了60%。而且近一段时间，北京现有商品房的库存因不少项目良好的销售情况而有了明显的减少，其中，刚需盘成为库存减少的主要推手，不少刚需盘在前近2个月的销售过程中取得了不俗的销售业绩。以房山的中铁原香小镇为例，记者了解到，该项目的销售情况自4月以来就处于不错的销售的情况，日均销售6—10套房源也让该项目成为了房山销售不错的刚需之一。此外，位于昌平的紫金新干线也以日均成交4—5套的数字成为区域销售最好的项目之一。

　　亚豪机构数据显示，价格上，4月均价1—2万元/平方米以及2—3万元/平方米的中低端产品成交占据主导，分别实现成交2588套、2511套，占比分别为40%、39%。从分布区域上看，4月五、六环之间商品住宅成交占据绝对比重，共实现成交3605套，占比56%；其次是六环以外，实现成交2024套占比32%。从成交面积上看，也佐证了刚需成交为主的市场概况，4月70-90平方米的中小户型实现成交2399套，占比37%，居各面积段之首，其次是90-120平方米的改善户型，占比为25%。

　　虽然从目前日均销售的数量来看，刚需盘还远未达到以前日销20套以上的状态，但在目前市场环境中，有了这样的销售成绩已着实不易。而据亚豪机构统计数据显示，在4月底至5月上旬之间，在扣除保障房项目后，成交总价在100万至300万元之间的刚需型项目在市场总销量中占到近七成。

　　特点

　　“随到随销”成主要销售方式

　　然而，占据销量如此之多的刚需盘却在市场中表现得过于低调。但据了解，刚需盘目前的销售方式已从以往的统一开盘转向了随到随销的方式。而采取这一方式的主要原因还是在于价格。

　　“目前刚需盘的销售价格大多属于稳定的区间，短时间内我们共同的销售方式就是不涨价，”东亚·印象台湖的销售负责人表示，正是基于这样的特点，我们才选择随到随销。

　　该负责人进一步介绍说，以往集中开盘主要是价格有上涨的空间，另外，在申请预售许可证方面也要有一个博弈的过程，为此，为了防止流失客户，加之营造稀缺感，才会采用集中推盘的方式。但在目前市场环境下，由于自住型商品房的入市，让不少区域价格已经“锁死”，如果贸然涨价，势必将直接影响销量，为此，在价格没有上调的空间的背景下，统一开盘也显得没有必要了。

　　而据记者调查了解，目前在售的刚需盘中，大部分通州和亦庄区域新推的楼座，基本与2月份的价格相差无几。5月6日获得预售许可证的东亚新华台湖镇项目办公房源售价约1.6万元/平方米，住宅售价约2.1万元/平方米，相比之前并没有出现上涨。

　　此外，像通州一个“纯新盘”，受当初土地价格的约束以及自身的定位，该盘在开盘之前就声称单价破3万元，不过后来该盘定价却跟外界打起了太极，最终也只是以2万多元的价格入市。不过一些需求较大、供给相对不足的板块还存在价格上涨的可能，比如南邵镇板块，麓鸣花园的预售价格已经接近3.1万元/平方米，通州区合生滨江帝景的实际售价也比去年低点时有所提升。

　　走势

　　中低端市场将商住化

　　尤其是商住公寓楼盘在近期的入市，也在一定程度上为刚需购房者提供了相当数量的购买机会。在4月1日至5月10日期间取得预售证的项目中，有8个是商用办公项目，占这段时间以内拿证总数的约6成。

　　这些项目相当一部分房源是定位为小户型、低总价的商住产品。5月6日，位于东亚尚品台湖共有733套房源取得预售证，主打36-75平方米灵动创意空间，50年产权。位于门头沟的西长安壹号也在5月获得预售证，将推出二期3号楼264套房源，主推40-70平小户型LOFT，精装修。

　　在小户型、低总价楼盘开始隐退于市场的情况下，商住产品则获得市场热捧。4月25日合生悦上城、恒大领寓等多个项目开盘均获得热销，其中合生悦上城实现了日光。

　　对此，张大伟表示，随着住宅类土地的稀缺高端化，北京未来的中低端市场将商住化。据了解，目前通州、房山、大兴，三区域的商住产品库存合计高达1.5万套，占据了全北京所有库存的大部分。

　　本报记者 陈静思 徐楠